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POGO外逃,马尼拉办公室空置率达到11年来顶峰

时间: 2020-10-29 23:36 来源: 郭彩荣
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导读:马尼拉的写字楼市场,正在感受到菲律宾离岸博彩运营商(POGO)震荡,带来的不利影响。据房地产服务公司高力国际在一份报告中表示,仅第三季度,POGO行业就腾出了约47800平方米的办公空间。

POGO外逃,马尼拉办公室空置率达到11年来顶峰

 

马尼拉的写字楼市场,正在感受到菲律宾离岸博彩运营商(POGO)震荡,带来的不利影响。

 

在截至2020年9月30日的前三个季度里,办公楼租赁业务大幅下降,预测到2020年底,马尼拉的办公楼空置率将达到8.3%,这个数字是自2008年全球金融危机期间,菲律宾商业地产公布的8.6%以来,空置率达到的最高水平。

 

2008年因雷曼兄弟次贷危机导致的全球金融风暴,在菲律宾掀起了怎样的经济动荡,几多企业中道奔殂,无数财富灰飞烟灭,老一点的华人想必都有印象,如今随着疫情的持续影响,POGO的就业人数减少,马尼拉的办公楼空置率从年初的5.4%上升到第三季度的7.3% ,其颓势凶险,不亚于当年。

 

据房地产服务公司高力国际在一份报告中表示,仅第三季度,POGO行业就腾出了约47800平方米的办公空间。

 

POGO外逃,马尼拉办公室空置率达到11年来顶峰

 

上图是高力国际发布的2020年POGO行业清退办公空间(退潮)分布表,其中退潮排名前三甲分别为:奎松市占61000平方米,占据40%的写字楼清退空间;其次是马尼拉湾区(包含帕塞及帕拉纳克市赌场区域),所占面积为41000平方米,阿拉棒地区,所占面积为20000平方米。

 

从上图中,基本可以看出,POGO的浪潮褪去后,哪个区域的办公楼市场受到的冲击最严重。

 

其实 ,从我们身边的华人业主身上,就已经看到了类似的结论,比如同样是20多平米的公寓,湾区一带的一室一厅带阳台租金已经从45000直线落体到25000左右,降幅高达45%左右,押二付十二也回落到了押二付一;而受冲击较小的ortigas的CBD区域,20多平米的公寓,租金从25000回落到20000,租金回落幅度仅为20%左右。

 

高力国际表示:“目前菲律宾的POGO行业呈现两极分化状态,对于成规模有历史沉淀的老牌企业,仍然在这里运作,相应的成本缩减,更有利于他们保持竞争性,但是那些资源不足的POGO企业,生存环境会很艰难,因为无法允许外国雇员入境,有不少企业已经倒闭或者搬迁至他国。

 

高力国际指出,目前外迁的POGO企业,所前往的国家多为柬埔寨,马来西亚甚至是阿联酋等国,这些国家具备以下特征:1:疫情控制良好;2:外国人入境门槛较低。

 

但是由于柬埔寨的禁赌令和马来西亚的宗教政策,这些重返当地的POGO企业,是否能顺利发展起来,尚在观察之中。

 

除了POGO,高力国际还观察到,传统和外包呼叫产业(BPO),在2020年前三个季度的办公室清退面积方面有所增加。



高力国际认为,这主要是由于疫情未得到控制的原因,各个BPO公司和外包企业,实施灵活就业的方案,同时开始实施“在家工作”计划,错峰上班,将部分工作分化到家内完成,对办公防疫和公司任务目标进行了优化,从而导致传统BPO行业对于集中办公的需求降低,从而降低了办公室空间的需求。

 

根据菲律宾卫生部的最新报告显示,菲律宾新冠疫苗或将于2021年后半年从WHO得到疫苗,因此多家地产机构,预估未来十二个月,马尼拉大都会的商业发展依旧低迷,对写字楼的需求仍然保持疲软状态。

 

随着市场上,办公室空置率的增加,房东在调整租赁价格的方面,变得更加灵活务实。

 

在2020年第三季度,马尼拉的三大CBD:Ortigas,MAKATI和BGC,对于租户的续租,纷纷提供10%至25%的折扣,这远高于疫情封城前的5%的折扣范围。

 

从某种角度讲,POGO数量的下降,不仅影响着办公楼市场,也正在影响着包括住宅在内的其他房地产市场,在主要以POGO工人为主的住宅区域,已经看到很多宿舍民房和共管公寓,出现了大面积的空置。

 

对于那些才花大价钱进行翻新装修,配置豪华家具电器的民房业主来说,亦或是高位接手POGO区域的二手楼花的买家而言,POGO外逃,带来的打击分外沉重。

 

“在接下来的半年中,如果菲律宾的入境政策不放开,同时疫情得不到有效控制的话,POGO行业陷入纯流出菲律宾的状态,那么我们将看到,更多类似的情况将继续增加。”一位在本地房产中介深耕20年的华人中介表示。

 

目前,菲律宾菠菜管理委员会(PAGCOR)已批准33个POGO,111个服务提供商和4个特殊类BPO(业务流程外包)恢复运营,按照该委员会的名单,菲律宾一共有60个持牌POGO企业和200多家服务提供商,可以说目前POGO行业仅仅是半数恢复运营(这仅仅是在菲律宾官方登记造册的数字,杀猪盘,电诈盘不在统计之列)。

 

如前文所述,如果2021年后半年,菲律宾能够从WHO得到疫苗,那么2021年下半年,高力预测菲律宾的写字楼需求,将会反弹2%-5%左右。

 

至于更广泛意义上的办公楼及住宅租赁市场的恢复,需要总体商业情绪的振作,而这取决于全球疫情的控制,世界经济的复苏,对BPO产业的需求恢复,以及菲律宾国境的重新开放。

 

(相关数据来源:高力国际,彭博社,RAPPLEr,一并致谢)

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