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外国人不断撤离菲律宾,马尼拉房价回暖尚需时日

时间: 2020-11-23 22:51 来源: 郭彩荣
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导读:今日分享两篇来自于本地媒体的文章,对比来看,更加直白了解当下的菲律宾实际情况。

外国人不断撤离菲律宾,马尼拉房价回暖尚需时日

 

今日分享两篇来自于菲律宾媒体的文章,对比来看,更加直白了解当下的菲律宾实际情况。

 

一:菲移民局本周一(11月23日),在其官网发布了2020年第四季度,外国人在菲情况汇总通报。

 

根据通报,预计到2020年年底,在菲律宾,整体外国侨民呈现负增长态势。

 

菲移民局(BI)预计外国人的外流将持续到2021年。

 

菲移民局局长莫伦特(Jaime Morente)表示,从2020年1月至2020年9月,2020年前三个季度,总共有150万外国人抵达菲律宾,这150万中,大部分是在马尼拉封城之前(LOCK DOWN)抵达菲律宾,也就是说,在3月15日之前,抵达菲律宾。

 

相比之下,从2020年1月至11月,有近200万外国人离开了菲律宾。


据莫伦特说,这些外国人返回其祖籍国,是疫情大流行的影响之一,由于全球旅行限制,外国人都想要返回自己的祖籍国。

 

“类似于我们希望回国的海外菲律宾工人,在大流行期间,很多海外菲劳想返回菲律宾,那些在菲律宾的外国人一样,他们也离开了。”莫伦特局长说。

 

“由于大批外国人的撤离,除了旅游业和航空业损失殆尽外,还导致很多企业关闭,尤其是外国人占据生产经营关键位置的企业,对于菲律宾的就业市场带来了严重冲击,同时,菲律宾的外国人集中的社区,也发生了大规模空巢事件,这也影响了菲律宾的房地产发展。”莫伦特局长补充说。

 

大规模的外国人撤离,加之疫情影响,无法入境,所影响的不单单是以上几个行业,莫局长没有列出的潜在影响还有很多,不过站在移民局的角度,其最关心的还是移民数字的变化及动向。

 

在莫伦特局长呈报的通告中,离境名单榜首的是韩国人,数字为40万人;接下来排在第二位的是中国人及美国人,离境数字为30万;日本人离境数字约在16万6千。

 

可能是因为参众议院上上下下都关注菲律宾的中国人,莫伦特特别指出,在疫情流行中,已经有很多中国人离开菲律宾,截止Q3季度,在移民局系统内显示,仍然在菲律宾的中国国民已经不到50万。

 

莫伦特说,从一月到九月,有18万8517名中国公民抵达该国。同时,在同一时期,有29万2669中国公民离境,当年出入境中国公民,净流失数字为10万+。

 

根据记录显示,从2013年至2020年的数字差异,那么只有47万5129名中国人,依旧留在菲律宾。

 

当然,这仅是2013年后的数字,这些数字并未反映出2013年之前进入的人。

 

菲律宾移民局认为外国人的外流,将对旅游业产生重大影响。

 

“政府在改善旅游业方面取得了长足进步,”莫伦特局长补充说:“但是,这种大流行,摧毁并抵消了政府以前的所有努力。”

 

“你可以看到效果,知名的景区,曾经吸引众多外国人光顾的热门地区,如今空无一人,游客,劳工或学生都消失了。”

 

(旁白,是啊,连乞丐都不去马尼拉的红灯区要饭了,菲律宾的产业凋零,可见一斑。那啥,我好像说的有些少儿不宜,罪过,罪过)

 

目前,尚未允许外国游客进入菲律宾,但是从移民局的角度而言,希望疫情大流行尽快结束,希望疫苗能够加速问世,让疫情得到解决,重新开放国门,因此菲律宾可以复兴受此严重打击的旅游经济,和其他需要外国人的产业,使得菲律宾的经济步入正轨。

 

小结:外国人很重要,外国人带来的钱更重要!

 

二:外国买家对马尼拉房产供求未来影响巨大(原载于BW)

 

根据居外IQI集团的一项调查发现,马尼拉的住宅租金和销售价格的影响因素中,主要取决于外国买家的投资程度。

 

按照目前的疫情形势,预计将在2021年下半年,马尼拉的房地产市场开始恢复,然而,在马尼拉大都会中,马卡蒂市可能会在更长时期内继续下降。

 

从全国范围来看,到2021年第三季度,住宅价格预计将增长2.3%,到2022年第三季度将增长16.9%。

 

然而,马卡蒂市(Makati City)的住宅价格将在明年同期继续下降2.3%,直到2022年第三季度,才会恢复增长。

 

“在马卡蒂市中央商务区(CBD)住宅价格在截至到2019年的9年中上涨了近132%之后,马卡蒂CBD市场现在比全国大部分地区疲软,预计这种疲软将继续下去。”

 

通俗来说,就是马卡蒂前两年房价窜的太猛了,现在借着疫情,需要原地多喘气消停一段时间,给其他兄弟城区补涨的时间和空间。

 

那啥,旁边的湾区帕塞,看着马卡蒂的房价低迷,笑而不语。

 

外国人不断撤离菲律宾,马尼拉房价回暖尚需时日

 

上图是一张五年前的老照片,2016年的马卡蒂天际线,那时候LUSH还没有建,竹子楼还是新房,杜特地才准备北上马尼拉,RISE还和AIR还只是才露尖尖角,地铁还是遥远的菲律宾梦。

 

如果你回到2016年,面对300万比索的AIR RESIDENCES和SHORE,会有什么感慨呢?

 

外国人不断撤离菲律宾,马尼拉房价回暖尚需时日

 

仅仅五年,沧海桑田。

 

根据Juwai IQI集团联合创始人兼执行主席Georg Chmiel的分析,造成当前马尼拉房产低迷的原因,主要是因为疫情流行,外国人在菲呈现负增长趋势,导致外国购买力严重衰退。

 

此外,价格滞后是今年早些时候疫情趋势的延续,或者叫,疫情灾害带来的次生影响。

 

面对不确定的疫情形势,加上未开放的国门。潜在的外国买家,不确定他们现在入手,是抄底还是栽倒在半山腰,因此市场观望气息浓厚。

 

因此,马尼拉大都会的房地产市场,其租金和销售价格,何时回暖,取决于社会何时回归新常态。

 

换言之,取决于人类何时可以战胜或控制新冠病毒的蔓延,一旦疫情得到控制,国门开放,建筑及就业市场恢复,经济增长,种种因素将促进菲律宾的经济报复式反弹,由此,带动新买家的兴趣。

 

在居外的调查中,外国买家中,大多数预计来自中国大陆,其次是中国香港,中国台湾,美国和新加坡。

 

而在之前居外网对马尼拉本地的经纪人调查中,疫情前,房产交易的大多数,是由离岸游戏公司(POGO)推动价格,其他的因素,还有一部分来自于退休移民的房产投资驱动。

 

去年在马卡蒂市,湾区和BGC,由于离岸游戏公司的庞大需求,导致了住宅物业的价格飙升,如今,随着疫情的流行,需求放缓,入境限制,以及中国政府打击跨境赌博,越来越多的POGO撤离菲律宾,种种因素交错下,以马卡蒂为代表的快速升值区,陷入了漫长的盘整低迷状态。

 

小结:预计随着2021年疫苗等形势逐渐利好,菲律宾的国门逐步开放,经济将缓慢回归正轨,届时,以ORTIGAS,奎松等地为代表性的本土CBD,因为其配套设施完备,房地产价格相对本地亲民化,面临率先启动补涨局面。

 

因此,各位关注马尼拉地产走势的同胞,可以从以下两个方向,关注一下马尼拉的地产走势,一是赌场区的房屋空置率,一是三大CBD新开盘的楼盘,分布区域,数量和价格。

 

基本搞懂了这两大风向标,马尼拉的房地产市场也就捕捉到了七七八八。

 

今天的新闻,适合放在一起,比对来看,负增长意味着人为造成的落差已经产生;落差的另一面,市场上不是没有钱,而是为了刺激经济,各国赌国运超发的MONEY太多了,缺少的是沉锚标的物,以及人们带钱入境的机会。

 

额外再多说一句,看下居外的热门海外置业国家。

 

外国人不断撤离菲律宾,马尼拉房价回暖尚需时日

 

泰国越南菲律宾,后两者都是新上榜,菲律宾愣是把传统G7强国和置业移民强国都挤到身后,说明了什么呢?

 

门外都是野蛮人,门内多为墙头杏。

 

别问了,有钱,还是买房吧。

 

房子,还是香的。

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